Wer in Nordmazedonien eine Immobilie kaufen möchte, fragt sich meist zuerst, ob das als Ausländer überhaupt geht und wie der Kauf abläuft. Die gute Nachricht: Der Ablauf des Immobilienkaufs ist gesetzlich klar geregelt und folgt fünf festen Stationen, vom Eigentumsblatt bis zur Eintragung im Kataster. Dieser Beitrag führt Sie Schritt für Schritt durch den Immobilienkauf, nennt die Kosten und zeigt, worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten.
Preise, Lagen und die Unterschiede zwischen Mieten, Wohnung und Haus finden Sie in unserem Beitrag Immobilien in Nordmazedonien. Hier geht es um den Ablauf des Kaufs selbst.
Immobilie in Nordmazedonien kaufen: Wer darf kaufen?
Nach dem Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte können inländische und ausländische natürliche und juristische Personen Eigentum erwerben. Für ausländische Privatpersonen gilt eine Unterscheidung nach der Staatsangehörigkeit:
| Staatsangehörigkeit | Erwerbbar | Bedingung |
|---|---|---|
| EU- und OECD-Staaten (darunter Deutschland, Österreich, Schweiz) | Wohnung, Haus und Gewerbeflächen als Eigentum; Bauland als langfristige Pacht | Gleiche Bedingungen wie für Staatsangehörige Nordmazedoniens |
| Andere Staaten | Wohnung, Haus, Gewerbeflächen und Bauland als Eigentum | Gleiche Bedingungen wie für Inländer, aber nur bei Gegenseitigkeit (Reziprozität); diese stellt der Justizminister fest |
Der Ablauf des Immobilienkaufs in fünf Schritten
Der Weg zum Eigentum lässt sich in fünf Schritten beschreiben: Prüfung der Immobilie, Kaufvertrag, Beglaubigung durch den Notar, Zahlung der Grunderwerbsteuer und Eintragung im Kataster. Die einzelnen Schritte im Detail:
Schritt 1: Die Immobilie rechtlich prüfen
Zwingend benötigen Sie ein Eigentumsblatt (mazedonisch „Imoten List“) aus dem Immobilienkataster. Es zeigt, wem die Immobilie gehört, ob sie belastet ist, etwa durch eine Hypothek, und welche weiteren Rechte darauf liegen. Die Katasterdaten sind öffentlich. Zusätzlich sollten die Bebauungs- und Raumordnungsunterlagen geprüft werden, damit klar ist, ob das Objekt wie geplant genutzt oder erweitert werden darf.
Schritt 2: Den Kaufvertrag aufsetzen lassen
Liegt der Wert der Immobilie über 10.000 Euro (Gegenwert in mazedonischen Denar), muss der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt erstellt werden und dessen Stempel und Unterschrift tragen. Bei einer Wohnung oder einem Haus ist das praktisch immer der Fall. Hier wird auch festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zahlt.
Schritt 3: Beglaubigung durch den Notar
Der Vertrag über die Übertragung des Eigentums muss von einem Notar beglaubigt (solemnisiert) werden. Erst dann ist er rechtlich wirksam. Die Partei, die die Notargebühren trägt, wählt den Notar frei.
Schritt 4: Die Grunderwerbsteuer bezahlen
Steuerschuldner ist in der Regel der Verkäufer. Im Kaufvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Käufer die Steuer übernimmt. Grundlage ist der Marktwert der Immobilie, der Satz liegt zwischen 2 und 4 Prozent und wird von der Gemeinde festgelegt, in der das Objekt liegt. Die Parteien können ein besonderes Verfahren wählen, bei dem der Notar die Steuer berechnet, den Ablauf organisiert und die Zahlung vornimmt. Ohne Nachweis der bezahlten Steuer kann der Vertrag weder beglaubigt noch im Kataster eingetragen werden.
Schritt 5: Die Eintragung im Kataster
Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Immobilienkataster auf Sie über. Nach der Beglaubigung und der Steuerzahlung reicht der Notar alle Unterlagen elektronisch bei der Katasterbehörde (Agency for Real Estate Cadastre) ein. Erst mit der Eintragung sind Sie rechtlich Eigentümer.
Kosten und Nebenkosten beim Immobilienkauf
Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten in mehreren Posten an. Die Grunderwerbsteuer ist der einzige Betrag mit gesetzlichem Rahmen, die übrigen Kosten richten sich nach Aufwand und Vereinbarung:
| Posten | Wer zahlt | Höhe |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | In der Regel der Verkäufer, abweichende Vereinbarung im Vertrag möglich | 2 bis 4 % des Marktwerts, je nach Gemeinde |
| Rechtsanwalt | Nach Vereinbarung | Honorar nach Angebot des Anwalts |
| Notar | Partei, die die Notargebühren trägt | Nach Notartarif |
| Eintragung im Kataster | Nach Vereinbarung | Einreichung elektronisch durch den Notar |
Fragen Sie Honorare und Gebühren vor der Beauftragung schriftlich an und lassen Sie sich genau sagen, welche Leistungen sie abdecken. Ein verbindliches Angebot gibt Ihnen Sicherheit bei der Kalkulation.
Aufenthalt durch Immobilienkauf
Wer als EU- oder OECD-Bürger eine Wohnung oder ein Haus im Wert von mindestens 40.000 Euro erwirbt, kann damit einen vorübergehenden Aufenthalt in Nordmazedonien beantragen. Er wird für bis zu ein Jahr erteilt und lässt sich jeweils um ein Jahr verlängern. Voraussetzungen sind unter anderem ausreichende Existenzmittel, eine gesicherte Unterkunft, eine Krankenversicherung und keine einschlägige Vorstrafe. Die Verlängerung kann verweigert werden, wenn Sie sich ohne triftigen Grund länger als ein Viertel der Gültigkeit nicht im Land aufgehalten haben. Welche weiteren Wege zum Aufenthalt es gibt, erklärt unser Guide zum Aufenthaltstitel.
Checkliste vor der Unterschrift
Diese Checkliste hilft Ihnen, vor der Unterschrift nichts zu übersehen:
- Eigentumsblatt aus dem Kataster liegt vor: Eigentümer und Belastungen stimmen mit den Angaben des Verkäufers überein.
- Bebauungs- und Raumordnungsunterlagen sind geprüft.
- Für Ihre Staatsangehörigkeit und die Art der Immobilie ist geklärt, ob Einschränkungen oder die Gegenseitigkeit gelten.
- Der Kaufvertrag stammt von einem Rechtsanwalt und regelt, wer die Grunderwerbsteuer trägt.
- Anwalts- und Notarkosten sind vorab schriftlich angefragt.
- Die Eintragung im Kataster ist nach Beglaubigung und Steuerzahlung veranlasst.
Sie planen einen Immobilienkauf in Nordmazedonien?
Wir bringen Sie mit Rechtsanwälten vor Ort zusammen und begleiten den Ablauf auf Deutsch, von der Prüfung des Eigentumsblatts bis zur Eintragung im Kataster. Den Ablauf gibt es auch als PDF-Broschüre zum Download.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Nordmazedonien
Zum Abschluss beantworten wir häufige Fragen zum Immobilienkauf in Nordmazedonien:
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Nordmazedonien?
Brauche ich zwingend einen Anwalt für den Kaufvertrag?
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Wann bin ich rechtlich Eigentümer?
Können Deutsche, Österreicher und Schweizer eine Immobilie in Nordmazedonien kaufen?
Bekomme ich mit dem Kauf ein Aufenthaltsrecht?
Quellen: Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte der Republik Nordmazedonien; Antevski Law Office, „Temporary residence of foreigners in North Macedonia based on acquired property over real estate“ (Mai 2025). Stand: November 2026.
Hinweis: Vereinfachte Darstellung. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.